Waarom vastgoed financieren slimmer is dan het lijkt

Veel mensen zien vastgoed als iets voor de rijken. Voor mensen met een groot eigen vermogen, een breed netwerk en jarenlange ervaring in de markt. Maar de werkelijkheid is genuanceerder. Vastgoed financieren is voor meer mensen toegankelijk dan gedacht en in veel gevallen slimmer dan sparen, beleggen in aandelen of het geld op een rekening laten staan. Het vraagt om kennis, een goede voorbereiding en de juiste financieringsvorm. Maar wie die basis op orde heeft, zet een stap die op de lange termijn enorm kan renderen.

Waarom kiezen mensen voor vastgoed als investering?

Vastgoed heeft een aantal eigenschappen die het onderscheidt van andere investeringen. Het is tastbaar, het genereert maandelijkse huurinkomsten en het stijgt op de lange termijn vrijwel altijd in waarde. Dat maakt het voor veel investeerders aantrekkelijker dan de volatiliteit van de aandelenmarkt of de magere rente op een spaarrekening.

Daar komt bij dat vastgoed een van de weinige investeringen is waarbij je met geleend geld rendement kunt maken op de volledige waarde van het object. Je legt 20 procent eigen vermogen in, financiert de rest en profiteert van waardestijging en huurinkomsten op het gehele pand. Dat heet hefboomwerking en het is precies waarom slim vastgoed financieren zo krachtig kan zijn.

Welke financieringsvormen zijn er voor vastgoed?

De manier waarop je vastgoed financiert bepaalt voor een groot deel het rendement en het risico. Er zijn verschillende routes en de juiste keuze hangt af van je situatie, het type vastgoed en je financiële positie.

De meest gangbare vormen van vastgoedfinanciering zijn:

• Een reguliere hypotheek voor eigen bewoning waarbij de rente fiscaal aftrekbaar is en de voorwaarden vaak gunstiger zijn dan bij beleggingsvastgoed
• Een verhuurhypotheek of beleggingshypotheek specifiek bedoeld voor vastgoed dat je verhuurt, met andere voorwaarden en doorgaans een hogere rente dan een eigen woning hypotheek
• Overwaarde benutten door de overwaarde op je eigen woning in te zetten als onderpand of eigen inbreng voor een nieuwe aankoop
• Crowdfunding via vastgoedplatformen waarbij meerdere investeerders samen een pand financieren en de opbrengsten delen
• Particuliere financiering waarbij een private investeerder of familie het geld verstrekt, vaak met meer flexibiliteit maar ook meer risico voor beide partijen

Hoeveel eigen vermogen heb je nodig?

Dit is de vraag die de meeste mensen als eerste stellen en het antwoord is minder ontmoedigend dan verwacht. Voor beleggingsvastgoed hanteren de meeste geldverstrekkers een financiering van maximaal 70 tot 80 procent van de marktwaarde. Dat betekent dat je zelf 20 tot 30 procent moet inbrengen, aangevuld met de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele verbouwingskosten.

Voor een pand van 300.000 euro betekent dat een eigen inbreng van ongeveer 60.000 tot 90.000 euro. Een substantieel bedrag maar voor veel mensen geen onmogelijke drempel, zeker als er overwaarde op een bestaande woning beschikbaar is.

Wat bepaalt of een vastgoedinvestering rendabel is?

Rendement bij vastgoed bestaat uit twee componenten: de huurinkomsten en de waardestijging. Samen vormen ze het totale rendement op je investering. Maar voordat je dat rendement kunt berekenen zijn er kosten die je niet mag vergeten.

Denk aan de hypotheekrente, de overdrachtsbelasting die voor beleggingsvastgoed op 10,4 procent ligt, onderhoud en reparaties, eventuele beheerkosten als je het verhuur uitbesteedt en belastingen in box 3. Een eerlijke rendementsberekening houdt al deze factoren mee en geeft een realistisch beeld van wat je investering daadwerkelijk oplevert.

Een vuistregel die ervaren vastgoedbeleggers hanteren is een bruto aanvangsrendement van minimaal 6 tot 8 procent. Blijf je daar significant onder dan zijn de marges te krap om tegenvallers op te vangen.

Wat zijn de grootste valkuilen bij vastgoed financieren?

Vastgoed financieren gaat mis als mensen te optimistisch rekenen, te weinig eigen vermogen inbrengen of onvoldoende rekening houden met leegstand en onderhoudskosten. Dit zijn de meest gemaakte fouten:

• Rekenen met een te hoge bezettingsgraad want ook een goed pand staat soms leeg en die periodes moet je financieel kunnen dragen
• Onderschatten van de onderhoudskosten want een pand dat er goed uitziet bij aankoop kan verborgen gebreken hebben die pas later aan het licht komen
• Te weinig buffer aanhouden want onverwachte kosten horen bij vastgoed en wie geen financiële buffer heeft komt snel in de problemen
• De fiscale gevolgen negeren want vastgoed in box 3 wordt belast op basis van de fictieve waarde en dat kan de netto opbrengst significant drukken
• Te snel schalen zonder de basis op orde te hebben want één pand beheren is iets anders dan een portefeuille van vijf en die overgang vraagt om systemen, kennis en tijd

Is vastgoed financieren ook iets voor starters?

Ja, maar met realistische verwachtingen. Een starter zonder eigen vermogen en zonder overwaarde heeft het moeilijker dan iemand die al een eigen woning bezit. Toch zijn er mogelijkheden. Crowdfunding in vastgoed maakt het mogelijk om met kleinere bedragen in te stappen. En wie spaart met een concreet doel en plan kan binnen enkele jaren genoeg eigen vermogen opbouwen voor een eerste aankoop.

De sleutel voor starters is kennis opdoen voordat je geld inlegt. Lees, praat met ervaren beleggers en laat je adviseren door een financieel adviseur of een intermediair finance die verstand heeft van vastgoed. Die investering in kennis is altijd de eerste en meest waardevolle investering.

Conclusie over vastgoed financieren

Vastgoed financieren is geen garantie voor succes maar wel een van de meest bewezen manieren om vermogen op te bouwen op de lange termijn. Wie de juiste financieringsvorm kiest, realistisch rekent en voldoende buffer aanhoudt, zet een stap die op termijn zijn vruchten afwerpt. De drempel is lager dan veel mensen denken. De kennis om die drempel te nemen is de enige echte investering die telt.